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拍卖房产过户后,依据延期付款协议提起的欠款纠纷案件不适用专属

来源:北京资深房产律师   网址:http://www.bjlszsfc.com/   时间:2016-11-11 11:11:29

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  核心内容:拍卖房产过户后,依据延期付款协议提起的欠款纠纷案件不适用专属管辖的规定。下面。

一、基本案情

  2003年11月11日,中国光大银行黑龙江分行(以下简称光大银行黑龙江分行)、哈尔滨市拍卖行(以下简称拍卖行)向黑龙江省高级人民法院提起诉讼称:2002年3月1日光大银行黑龙江分行委托拍卖行拍卖其位于北京市丰台区恒松园小区2号楼住宅房产7-23层(85套),北京世纪银联房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)参与竞买并成为买受人,与拍卖行在2003年1月24日签订《拍卖成交确认书》(以下简称《确认书》),约定于2003年3月25日房地产公司向拍卖行和光大银行黑龙江分行付款人民币5200万元。但房地产公司未按约定期限付款。2003年6月,房地产公司将房产过户到自己名下后仍未将光大银行黑龙江分行、房地产公司、拍卖行三方共管账户中的房款付出。为促使房地产公司结清购房款,光大银行黑龙江分行、房地产公司、拍卖行三方在同年8月22日签订了《关于买受人延期付款的协议书》(以下简称《协议书》),约定房地产公司在2003年9月20日付款人民币1800万元,剩余款项人民币3200万元于同年10月31日一次付清。同时,三方约定,发生诉讼管辖地为光大银行所在地法院。付款期限到期后,房地产公司仍未按《协议书》的约定付款,光大银行黑龙江分行和拍卖行遂以欠款纠纷为由请求黑龙江省高级人民法院判令房地产公司立即给付欠款人民币3200万元;判令房地产公司立即给付逾期付款的违约金人民币96000元(自2003年11月1日至11月10日);判令本案诉讼费由房地产公司全部承担。房地产公司在答辩期内提出管辖权异议称:本案是不动产纠纷,应适用专属管辖的规定,本案应由拍卖的房产所在地法院北京市第二中级人民法院管辖。

二、原审法院裁判要旨

  黑龙江省高级人民法院经审查认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定,”光大银行黑龙江分行、拍卖行起诉房地产公司系欠款纠纷而不是不动产纠纷,因此,双方当事人的约定管辖不违反法律规定,房地产公司向该院提出的管辖权异议理由不成立。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条的规定,裁定驳回被告房地产公司对本案管辖权提出的异议。

  三、当事人的上诉和答辩意见

  房地产公司不服黑龙江省高级人民法院(2003)黑高商初字第57-1号民事裁定,向最高人民法院院提起上诉称:《民事诉讼法》第三十四条所表述的“不动产纠纷”是指只要法律关系中所涉及的合同标的是不动产,那么该案就应属不动产纠纷;“不动产纠纷”也并非专指不动产权属纠纷,本案的合同标的是不动产,应属不动产纠纷,应适用专属管辖的规定。我方与拍卖行建立法律关系的依据是双方在北京签署的《确认书》。该《确认书》约定的解决争议地点在北京,拍卖会的举办、所拍标的都是在北京,这些足以决定本案的案件管辖地在北京。原审法院以原审原告方追索欠款的诉求为案由来确定管辖法院是错误的,最高人民法院颁行的《民事案件案由规定(试行)》(以下简称《案由规定》)中没有如此案由的规定。我方与原审原告签订的《协议书》不是在《确认书》之外建立新的法律关系,原审法院以《协议书》中的约定管辖条款确定管辖法院错误,请求撤销原审裁定。另外,由于光大银行与我方无任何法律上的必然联系,其不能被列为共同原告,即使光大银行以行使代位权向我方提起诉讼也是错误的。

  被上诉人光大银行黑龙江分行辩称:由于上诉人未按《协议书》的规定如期付房款,答辩人为主张债权诉至法院,本案应属欠款纠纷。《民事诉讼法》规定的“因不动产提起的诉讼”,主要是涉及不动产的所有权、使用权以及相邻关系等发生的纠纷,因上诉人已将拍卖购买的房产更名过户,不存在权属纠纷,所以本案不属于专属管辖案件。最高人民法院关于印发《案由规定》的通知规定:第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由。所以,黑龙江省高级人民法院享有管辖权。答辩人是《协议书》的一方当事人,享有诉权。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人拍卖行辩称:本案双方诉争的不是不动产,而是答辩人在上诉人拖欠房款情况下的债权。在房产已过户给上诉人的情况下,房产产权已无争议,本案应属不动产纠纷。上诉人对《民事诉讼法》第三十四条的解释,答辩人不能认同。根据《协议书》中的约定管辖条款确定管辖法院并无不当。

四、本院裁判要旨

  本院经审查认为:光大银行黑龙江分行和拍卖行起诉的依据是《协议书》。该《协议书》虽与《确认书》有关,但又独立于《确认书》,它是在拍卖过程已经结束、房产已过户而买受人逾期不付房款情况下,当事人对房款的给付问题达成的新协议。当事人依该协议提起诉讼。表明双方争议的纠纷是基于拍卖成交的事实而产生的清偿欠款的合同纠纷,该纠纷与房产本身无关,不应适用专属管辖的规定。最高人民法院关于印发《案由规定》的通知规定,第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由。普通程序的案件案由,一般应当包括两部分:当事人诉争的法律关系及其争议,但《规定(试行)》只列出当事人诉争的法律关系部分,而当事人的争议部分由受理法院根据当事人的具体争议确定。本案中,原审原告光大银行黑龙江分行、拍卖行以请求原审被告房地产公司给付欠款为由提起诉讼,原审法院依原审原告的诉讼请求将本案案由确定为欠款纠纷并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”,本案当事人在《协议书》约定的管辖条款不违反法律规定,应认定为有效,本案应由约定管辖地光大银行黑龙江分行所在地法院管辖。上诉人关于本案不是欠款纠纷,而是不动产纠纷,应适用专属管辖的规定的上诉理由不能成立,对其关于应由不动产所在地的人民法院管辖本案的诉讼主张本院不予支持。综上,原审法院认定事实清楚、适用法律正确,本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百五十四条之规定,裁定如下:驳回上诉,维持原裁定。本案二审案件受理费50元,由北京世纪银联房地产开发有限公司承担。

  五、对本案适用法律的分析

  本案当事人争议的焦点是本案是否是不动产纠纷案件,应否适用专属管辖的规定。

  对于该问题的分析主要从以下四个方面进行:

  1、《协议书》与《确认书》的关系问题。上诉人认为,《协议书》不能独立于《确认书》,本案应依《确认书》约定的解决争议地点来确定管辖法院。本案案件事实是,光大银行黑龙江分行、拍卖行、房地产公司签订的《协议书》第二条写明:“乙方(指房地产公司,笔者加)延期付款原因:限定交款日后,乙方违约。遂向甲方(指光大银行黑龙江分行,笔者加)提出各种原因,要求先行办理标的过户再付款的请求——现乙方已将标的过户完了,并取得了房产证、土地证,但仍未将三家共管的5200元款项付出。为此制定本协议。”由该条规定我们可以判定,三方签订《协议书》的目的是确定房地产公司给付房款的日期和数额。该《协议书》仅是就房款的给付问题进行新的约定,其虽与《确认书》有关,但又独立于《确认书》,确定本案的管辖法院应依据《协议书》而非《确认书》。

  2、对不动产纠纷专属管辖的理解。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条所规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。所谓不动产纠纷,是指与不动产本身有关的纠纷,如因不动产的所有权、使用权、相邻权等引起的诉讼,以及地界纠纷等。法律规定不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖,其立法意旨在于便于人民法院进行调查、勘验,对案件作出正确的处理,并有利于法院进行执行,在涉外纠纷中有利于维护国家主权。因此,在符合上诉立法目的的情形下,以不动产为标的物的案件也可以不由不动产所在地法院管辖。如1986年1月7日法(研)复(1986)2号《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中规定:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定,重要的是便于受理法院查明案情和便于执行,从而正确、及时地审结案件。”在国外的一些立法例中,并非所有的以不动产为标的物的案件都由不动产所在地法院专属管辖,甚至有的国家法律规定不动产纠纷案件适用的是任意管辖。因此,并非凡是法律关系所涉合同的标的是不动产的案件都应该适用专属管辖的规定。

  3、本案案由是不动产纠纷还是欠款纠纷。由于同一法律关系可能产生多种争议,《案由规定》不可能详尽所有案由,所以最高人民法院关于印发《案由规定》的通知规定:“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由。

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