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关于购房者期待权的思考

来源:北京资深房产律师   网址:http://www.bjlszsfc.com/   时间:2017-04-24 09:04:07

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          1993年左右,A市政府带队组织B房地产有限公司(以下简称B公司)到香港进行招商活动,并将座落于A市中心地段处的C大厦商场作为重点推荐项目隆重推出。基于对A市政府的信任及支持家乡建设的目的,众多美籍华人、港澳台同胞分别于1993、1994年与B公司达成购房协议,约定B公司将C大厦二层商场的部分店面分别出售给众人,购房者按合同约定如期支付了全部购房款,但当时并未规定需办理商品房预售备案登记,几乎所有的购房合同均未办理备案登记。A公司在未告知购房者的情况下,于1996年4月15日私自将上述商场二层整层抵押给中国XX银行D分行(以下简称D银行),为E公司借款800万元提供担保。后因E公司恶意逃债,导致D银行向A市中级人民法院提起诉讼,请求偿还借款本金及利息,并有权处分抵押物。而A市中级人民法院在未通知购房者作为第三人参加诉讼的情况下,即于1999年12月20日作出民事判决,判决D银行有权以B公司抵押给其的C大厦商场二层商场的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿借款本金及利息计人民币950万元。该判决业已生效,进入执行程序。A市中级人民法院于2001年3月1日查封了上述房产,并拟委托拍卖,后因众购房者依法提出异议,A市中院于2001年10月2日中止执行,现又于2004年10月20日恢复执行。

  上述22名购房者眼见自己以多年积蓄购得的房屋倾刻间即被查封,又面临被拍卖的下场,倍感冤屈却又无可奈何。个别其他购房者甚至准备不惜采取过激办法来对抗A市中院的查封、拍卖。2004年6月初,受部分购房者的委托,笔者得以介入该案。

解决方案的设计及实施

  在分析相关房地产法律法规后,笔者认为从表面上来看,A市中院的判决支持抵押优先受偿权似乎并无不当之处,但对众购房者却又极为不公平。后经仔细调查,了解到C大厦商场二层商场面积达3000平方米,价值3000万元左右。但已出售部分的面积仅600平方米。也就是说,未出售的房产面积达2400平方米,价值远远超过D银行的债权本息。且A市政府又将C大厦商场一、二、三层作为招商项目,租赁给了大型家电零售商G公司作为该公司进驻A市的桥头堡。为此,我设计了两套操作方案同时进行,一是介入开发商B公司与家电零售商G公司的租赁关系中,争取直接与G公司签订租赁合同,以租赁的方式代替交付从而实际占有该房屋。若能成功,首先保证了房屋的实际交付,其次保证了购房者可以获得不菲的租金收益,扭转了购房者十余年未获分文回报的局面,再次可阻止开发商B公司将已出售房屋私自出租获取收益,促使B公司重视购房者权利,有利于本案的协商解决;二是决定与开发商B公司及D银行协商保留已出售部分的房产,先将未出售部分的房产折价或拍卖以偿还D银行的债务。若能成功,则可以消灭上述房屋办理产权证的障碍,从而顺利办理房屋产权确权手续。

       

       

  在上述方案的实施中,遭遇到重重阻力。

  首先是家电零售商G公司方面,该公司是国内大型家电零售商,其连锁店分布全国各地,可谓财大气粗。且因该公司福建省分公司尚在筹建阶段,对购房者的要求未作回应。于是,笔者于2004年6月18日向G公司总部总裁办公室传真《律师函》,着重指出购房者权利的来源及购房者从未授权委托任何人或单位代理出租上述店铺及其它法律事宜,他人无权出租上述店铺,购房者对他人冒用自己名称或无权代理而处分上述店铺的行为将采取法律措施,以维护自己的权益。同年6月21日,G公司回函,称4月份已同开发商B公司签订《租赁合同》,并附上B公司提供的A市房地产交易所的证明,该证明称C大厦商场二层商场未出售且未被抵押。当日,笔者再次致函,就《租赁合同》侵犯了购房者的期待权及房地产交易所的证明的真实性提出质疑,并提供了证明购房者权利的部分证据。6月22日,G公司再次回函,称无法确认购房者地位,不可能与购房者直接签订合同,要求购房者与开发商B公司协商解决。至此,明显可以看出,G公司认为其与B公司签订《租赁合同》合法,不愿与众多购房者直接发生租赁关系。而B公司根本无视购房者权利,其负责人始终回避不见。

  其次,购房者内部又出现意见分歧。部分购房者认为,G公司财大气粗,与之相争是螳臂当车,且己方尚未取得房屋产权证书,权利不合法。万一惹恼了G公司,可能导致该公司解除租赁合同,改租赁其它楼盘。且开发商B公司管理人员也口头承诺,待收到G公司租金后将支付给购房者。因此,该部分购房者提出待G公司A市分店正式营业后再与之协商。

  第三,在与B公司及D银行协商方面,因B公司不配合,且D银行态度不明朗,无法协商,再次陷入困境。

  针对上述情况,笔者调整了第一套实施方案。先是想办法说服了不同意见的购房者,接着利用G公司A市分店拟6月26日正式营业的情况,直接致函G公司副总裁孙某,指出该公司与B公司签订租赁合同之前未核实租赁房屋产权情况,且事后仅凭B公司单方出示的所谓的房地产交易所的“证明”,未亲自派人前往房地产交易所核实,就轻信该房产产权无争议。因此,G公司在签订租赁合同时存在重大过错,侵犯了购房者的期待权。同时,郑重指出由于开发商B公司的信誉欠佳,购房者拒绝与之协商,如果G公司仍然推诿,在6月24日中午之前不能与购房者达成租赁协议,众购房者将与G公司的主要商业对手S公司洽谈租赁事宜,并将在G公司A市分店6月26日开业的当天采取有力的维权措施。G公司副总裁孙某收到律师函后非常重视,亲自与笔者电话联系,长谈近一小时。在了解情况后,该总裁决定派遣公司首席法律顾问朱律师从江苏专程赶赴A市处理此事。6月25日,笔者与G公司的高层管理人员及首席法律顾问朱律师进行了紧张的四轮谈判,直至6月26日凌晨3点多,购房者才与G公司、B公司在4月份签订的租赁合同的基础上达成三方协议,由购房者以委托租赁的形式追认原租赁合同,G公司必须将租金直接支付给购房者,且另外确定了租金每年以一定的比例增加,租期为十年。至此,第一套方案实施成功,众购房者非常满意,赞不绝口。

       

       

  但是,由于第二套非诉讼方案未能成功,无法保障购房者所购房产不被执行。

  正当山穷水尽疑无路时,最高人民法院于2004年11月4日出台了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号),其中第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”笔者敏锐地察觉到这是对购房者的期待权的有力保障,但认为仅以此为理由提出执行异议的力度不大,且只能暂缓局面,不能彻底解决上述纠纷。因此,经过再三分析后,我决定变更第二套非诉讼方案为诉讼方案。

  2004年12月底,众购房者正式向C大厦所在地的基层法院(以下简称F法院)以开发商B公司为被告提起诉讼,请求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效,并判令B公司在一个月内提供办理讼争房屋权属证书所需的必要手续,为购房者办理房屋权属证书。在诉讼过程中,又以此为理由正式向A市中院提出执行异议。

对本案的不同意见

  第一种意见认为,购房合同未经登记备案,属于无效合同,应当驳回诉讼请求。

  第二种意见认为,购房合同虽然有效,但因A市中级人民院判决D银行有权以B公司抵押给其的C大厦商场二层商场的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿借款本金及利息,且该房已被查封。因此,由于购房合同客观上已经履行不能,应当驳回购房者的诉讼请求。

  第三种意见认为,购房者与B公司达成的商品房买卖合同是双方真实意思表示,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定,购房者已依约全面履行了付款义务,B公司也已将房屋交付给购房者使用,该合同应为有效,B公司负有完全履行合同为购房者办理产权转移手续的义务。且购房者的期待权优于第三人的抵押优先受偿权,应当予以保护。至于讼争房屋虽然是执行标的,但因实际价值远远大于所债务,完全有可能在执行终结后解除查封。届时,B公司可以为购房者办理产权转移手续。因此,应当判决B公司在购买的商品房被依法解除查封、产权过户法律障碍消除之日起一定时间内为购房者办理房地产确权手续。

笔者的观点

  笔者认为,第三种意见是正确的。

 

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